2025 전세보증보험 가입 요건 1분 체크리스트 확정일자 전입신고 등기 조회 완벽 정리

2025년 현재 전세사기 피해가 급증하면서 주택도시보증공사 전세보증사고 금액이 연간 3조 8,000억원에 달하고 있습니다. 집주인이 전세보증금을 반환하지 못하는 경우가 속출하면서 전세보증보험 가입은 이제 선택이 아닌 필수가 되었습니다. 하지만 막상 전세계약을 체결하고 나서 보증보험 가입을 시도하면 집주인 체납, 등기 문제, 확정일자 누락 등으로 거절당하는 사례가 빈번합니다. 보증금 한도는 수도권 7억원, 지방 5억원 이하이며, 전세계약서 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약 기간 절반 이내에 신청해야 합니다. 전입신고와 확정일자를 동시에 완료해야 대항력과 우선변제권을 모두 확보할 수 있으며, 등기부등본에서 근저당과 가압류를 확인하고, 집주인 세금 체납 여부를 사전에 조회해야 가입 거절을 피할 수 있습니다. 계약 전 1분 체크리스트부터 보증사고 발생 시 청구 서류까지 실전 동선을 완벽하게 정리해드립니다.

전세보증보험 가입 요건 1분 체크리스트

전세보증보험 가입 전 반드시 확인해야 할 핵심 요건을 1분 안에 체크할 수 있도록 정리했습니다. 하나라도 충족하지 못하면 가입이 거절되므로 계약 전 반드시 확인하세요.

보증금 한도가 가장 기본적인 요건입니다. 2025년 기준 수도권은 서울, 경기, 인천 지역으로 전세보증금 7억원 이하만 가입 가능하며, 그 외 지역은 5억원 이하입니다. 단, 청년과 신혼부부는 추가 혜택이 있어 청년은 5,000만원 이하, 신혼부부는 7,500만원 이하 보증금에 대해 보증료 할인을 받을 수 있습니다. 반전세도 보증 대상에 포함되지만 월세 부분은 제외되고 순수 보증금만 보증됩니다.

신청인 자격은 전세계약서에 명시된 임차인이면 누구나 가능합니다. 개인뿐 아니라 법인과 외국인도 가입할 수 있으나 법인은 추가 심사 조건이 있습니다. 만 19세 이상이어야 하며, 전세보증금의 5% 이상을 이미 지급한 상태여야 합니다. 계약서에 여러 명이 공동 임차인으로 등록된 경우에도 가입 가능하지만, 보증 한도는 공동 임차인 전체에 적용됩니다.

주택 종류와 가격 조건도 중요합니다. 아파트, 주거용 오피스텔, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 노인복지주택이 대상이며, 근린생활시설이나 상가용 건물은 제외됩니다. 주거용 오피스텔은 계약서나 중개대상물 설명서에 주거용 표기가 반드시 있어야 합니다. 주택 가액은 12억원 이하여야 하며, 단독·다가구주택은 임차 면적 비율을 적용해 계산합니다. 주택 가격은 KB시세, 부동산원 시세, 공시가격, 최근 매매가 등을 종합해 산정합니다.

재무 건전성 기준인 LTV가 핵심입니다. 총부채비율은 선순위 채권액과 전세보증금의 합계가 주택 가격의 90% 이하여야 합니다. 2023년까지는 갱신 계약에 대해 100%를 적용했으나, 2025년부터는 신규와 갱신 모두 90%로 통일되었습니다. 선순위 채권 비율은 주택 가격의 60% 이하여야 하며, 이를 초과하면 가입이 거절됩니다. 선순위 채권에는 근저당, 전세권, 임차권, 가압류 등이 포함됩니다.

체크 항목	기준	확인 방법
보증금 한도	수도권 7억원, 지방 5억원 이하	계약서 보증금 확인
주택 가액	12억원 이하	KB시세 또는 공시가격
LTV	90% 이하	등기부등본 선순위 채권 합산
선순위 채권	주택 가격의 60% 이하	등기부등본 근저당 조회
계약 기간	1년 이상	계약서 계약 기간 확인

확정일자와 전입신고 완벽 동선

전세보증보험 가입의 가장 중요한 절차는 확정일자와 전입신고입니다. 이 두 가지를 모두 완료해야 대항력과 우선변제권을 동시에 확보할 수 있습니다.

확정일자는 임대차계약서에 특정 날짜를 법적으로 공증받는 절차입니다. 해당 날짜를 통해 임차인이 언제부터 임대차 계약을 체결했는지 증명할 수 있으며, 주민센터나 법원, 등기소에서 받을 수 있습니다. 확정일자를 받으면 주택이 경매나 공매로 넘어갈 경우 매각 대금에서 보증금을 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 2025년 기준 확정일자 수수료는 600원으로 매우 저렴하며, 주민센터에서 전입신고와 동시에 처리할 수 있습니다.

전입신고는 세입자가 해당 주택으로 이사 와서 거주한다는 사실을 공식적으로 신고하는 절차입니다. 전입신고를 완료하면 대항력이 생기며, 집주인이 바뀌어도 계약 만료까지 거주할 수 있는 권리를 보장받습니다. 전입신고는 주민센터 방문 또는 정부24 온라인으로 가능하며, 신분증과 전세계약서를 지참해야 합니다. 전입신고 당일부터 효력이 발생하므로, 계약서상 계약 개시일에 맞춰 신고하는 것이 중요합니다.

확정일자와 전입신고의 순서와 타이밍이 매우 중요합니다. 일반적으로 계약 체결 후 잔금 지급일에 전입신고와 확정일자를 동시에 진행하는 것이 가장 안전합니다. 계약 시작일 전에 전입신고를 먼저 하고 실제 입주일이 다를 경우, 전세보증보험 가입 심사에서 문제가 될 수 있습니다. 보증보험사는 전입신고일과 실제 입주일, 확정일자 부여일이 일치하는지 확인하며, 불일치 시 가입을 거절할 수 있습니다.

최적의 동선은 다음과 같습니다. 계약 체결 후 계약서에 쌍방 서명 날인을 완료하고, 계약 개시일 당일 잔금을 지급합니다. 잔금 지급 후 즉시 주민센터를 방문해 전입신고와 확정일자를 동시에 처리합니다. 주민센터에서는 임대차계약서 원본과 사본 1부, 신분증을 지참하면 10분 이내에 모든 절차가 완료됩니다. 전입신고와 확정일자가 완료되면 그날부터 대항력과 우선변제권이 동시에 발생하며, 이후 전세보증보험 가입 신청이 가능합니다.

주의해야 할 점은 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않으면 우선변제권만 있고 대항력이 없어, 집주인이 바뀌면 쫓겨날 수 있습니다. 반대로 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않으면 대항력만 있고 우선변제권이 없어, 경매 시 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 두 가지를 반드시 동시에 완료해야 완전한 보호를 받을 수 있습니다.

등기부등본과 체납 조회 필수 확인 사항

전세보증보험 가입 전 반드시 등기부등본을 열람하고 집주인의 세금 체납 여부를 조회해야 합니다. 이 두 가지를 확인하지 않으면 계약 후 보증보험 가입이 거절되거나, 보증금을 돌려받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.

등기부등본은 해당 주택의 소유권과 권리관계를 확인하는 가장 기본적인 서류입니다. 법원 인터넷등기소나 대법원 전자민원센터에서 온라인으로 열람할 수 있으며, 발급 수수료는 1,000원입니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 3개 부분으로 구성되며, 특히 갑구와 을구를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재됩니다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권 이전 내역, 가압류나 가처분 등이 있는지 확인할 수 있습니다. 가압류가 있다면 집주인이 채무 문제를 안고 있다는 신호이며, 향후 경매로 넘어갈 가능성이 높습니다. 가압류가 여러 건 있거나 금액이 크다면 해당 주택은 피하는 것이 안전합니다. 소유권 이전 날짜도 확인해야 하는데, 집주인이 최근에 매수했다면 전세 보증금으로 매수 자금을 충당했을 가능성이 있어 위험합니다.

을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재됩니다. 근저당권, 전세권, 지역권 등이 여기에 해당하며, 특히 근저당권이 가장 중요합니다. 근저당권은 집주인이 은행 등에서 대출을 받으면서 해당 주택을 담보로 제공한 것이며, 경매 시 가장 우선적으로 변제받는 권리입니다. 근저당권 설정 금액을 확인하고, 전세보증금과 합산했을 때 주택 가격의 90%를 넘으면 전세보증보험 가입이 거절됩니다.

체납 조회는 홈택스나 위택스에서 가능하지만, 집주인의 동의가 필요하므로 현실적으로 어렵습니다. 대신 전세보증보험 신청 시 보증기관이 직접 조회하므로, 체납이 있으면 이 단계에서 가입이 거절됩니다. 집주인이 국세나 지방세를 체납하고 있으면 보증보험 가입이 불가능하며, 이는 집주인의 재정 상태가 불안정하다는 의미이므로 계약 자체를 재검토해야 합니다. 계약 전 집주인에게 체납이 없다는 증명서를 요청하거나, 중개사에게 사전 확인을 의뢰하는 것이 좋습니다.

선순위 채권 계산 방법을 예시로 설명하겠습니다. 주택 시세 10억원, 근저당권 4억원, 전세보증금 5억원인 경우, 총부채는 4억원 + 5억원 = 9억원입니다. LTV는 9억원 ÷ 10억원 = 90%로 기준을 충족합니다. 선순위 채권인 근저당권은 4억원으로 주택 가격의 40%이므로 60% 기준을 충족합니다. 이 경우 전세보증보험 가입이 가능합니다. 하지만 주택 시세 10억원, 근저당권 7억원, 전세보증금 4억원인 경우, 총부채는 11억원으로 LTV 110%가 되어 기준을 초과하므로 가입이 거절됩니다.

등기부등본 확인 항목	위험 신호	대응 방법
갑구 가압류	여러 건 또는 고액	계약 재검토
을구 근저당권	주택 가격의 60% 초과	LTV 재계산 후 판단
소유권 이전	최근 3개월 이내	전세금 출처 확인
전세권 설정	기존 전세권 미말소	집주인에게 말소 요청

전세보증보험 신청 방법과 필요 서류

전세보증보험 신청은 HUG 주택도시보증공사, HF 주택금융공사, SGI 서울보증보험 등 3개 기관에서 가능합니다. 각 기관마다 보증 조건과 보증료가 조금씩 다르므로 비교 후 선택하는 것이 유리합니다.

HUG 주택도시보증공사가 가장 대표적이며, 전국 지점 방문, 공식 홈페이지 온라인 신청, 위탁은행을 통한 신청, 토스나 네이버 같은 모바일 플랫폼 신청이 가능합니다. 온라인 신청이 가장 편리하며, 서류를 스캔하거나 사진 촬영해 업로드하면 됩니다. 신청 후 심사 기간은 보통 3~5영업일이며, 승인되면 보증료를 납부하고 보증서를 발급받습니다.

신청 시 필요한 서류는 신분증, 전세계약서 원본, 전세금 지급 증빙서류, 전입세대 열람 내역서, 부동산 등기부등본, 건물등기부등본입니다. 전세금 지급 증빙은 계좌이체 내역이나 무통장 입금증을 제출하며, 현금 지급은 인정되지 않으므로 반드시 계좌이체로 잔금을 지급해야 합니다. 전입세대 열람 내역서는 주민센터에서 발급받으며, 해당 주택에 다른 세입자가 있는지 확인하는 용도입니다.

주거용 오피스텔은 추가 서류가 필요합니다. 중개대상물 설명서에 주거용 표기가 있어야 하며, 주거용 표기가 없으면 오피스텔 확인서를 제출해야 합니다. 오피스텔 확인서는 관할 구청 건축과에서 발급받을 수 있으며, 해당 오피스텔이 주거용으로 허가받았는지 확인하는 서류입니다. 주거용 표기와 확인서가 모두 없으면 보증보험 가입이 거절됩니다.

신청 기한도 중요합니다. 신규 계약은 전세계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 계약 기간의 절반 이내에 신청해야 합니다. 2년 계약이라면 1년 이내에 신청해야 하며, 이 기한을 넘기면 가입이 불가능합니다. 갱신 계약도 갱신 계약 기간의 절반 이내에 신청해야 하므로, 갱신 후 최대한 빨리 신청하는 것이 안전합니다.

보증료는 보증금액과 계약 기간에 따라 달라집니다. 보증료 계산식은 보증금액 × 보증료율 × 계약 기간(일수) ÷ 365입니다. 2025년 3월 31일 개편된 보증료율은 연 0.097%에서 0.211% 수준이며, 주택 종류와 보증금액에 따라 세분화되어 있습니다. 사회배려계층은 최대 60% 할인을 받을 수 있으며, 저소득층, 다자녀 가구, 신혼부부, 고령자, 장애인 등이 해당됩니다. 무주택 세대주이면서 연 소득이 일정 기준 이하인 경우 보증료의 12%를 세액 공제받을 수 있으며, 연 300만원 한도입니다.

갱신 계약 시 주의사항과 보증 연장

전세 계약을 갱신할 때도 전세보증보험을 새로 가입하거나 연장해야 합니다. 기존 보증이 자동으로 연장되지 않으므로, 갱신 계약 체결 후 반드시 보증 연장 신청을 해야 합니다.

갱신 계약 시 확정일자를 다시 받아야 하는지 혼란스러운 경우가 많습니다. 계약 갱신 시에는 기존 확정일자를 그대로 유지하면서 새로운 확정일자를 추가로 받는 것이 원칙입니다. 기존 확정일자는 우선변제 순위를 결정하는 기준이 되므로 절대 포기하면 안 됩니다. 갱신 계약서에 새로운 확정일자를 받고, 기존 확정일자도 함께 유지해야 보증금 전액을 보호받을 수 있습니다.

갱신 계약 시 보증금이 증액되는 경우가 많습니다. 전월세상한제에 따라 보증금 증액은 5% 이내로 제한되며, 증액된 보증금에 대해서도 전세보증보험 가입이 가능합니다. 보증금이 5,000만원에서 5,250만원으로 증액되었다면, 증액분 250만원을 포함한 전체 보증금 5,250만원에 대해 보증을 받을 수 있습니다. 단, 증액 후 보증금이 수도권 7억원, 지방 5억원을 초과하면 초과분은 보증받을 수 없습니다.

갱신 거절 통보 절차도 중요합니다. 계약 만기 6개월 전부터 갱신 거절 여부를 확인하고, 집주인이 갱신을 거절한다면 늦어도 만기 2개월 전까지는 서면으로 통보받아야 합니다. 갱신을 거절당한 경우 계약 만료 후 전세보증금을 반환받지 못하면 보증사고에 해당하므로, 미리 보증보험 연장을 준비해야 합니다. 갱신이 확정되면 갱신 계약서를 작성하고, 갱신 계약 기간의 절반 이내에 보증 연장 신청을 완료해야 합니다.

갱신 시 LTV 기준이 2025년부터 강화되었습니다. 2023년까지는 갱신 계약에 대해 LTV 100%까지 허용했으나, 2025년부터는 신규 계약과 동일하게 90%로 제한됩니다. 기존 계약 당시에는 LTV를 충족했더라도, 갱신 시점에 주택 가격이 하락하거나 선순위 채권이 증가해 LTV가 90%를 초과하면 보증 연장이 거절될 수 있습니다. 갱신 전 등기부등본을 다시 열람해 근저당권이 추가되지 않았는지 확인하고, 주택 시세를 재확인하는 것이 중요합니다.

보증사고 발생 시 대응 절차와 청구 방법

집주인이 전세보증금을 반환하지 못하는 보증사고가 발생하면 신속하게 대응해야 합니다. 보증사고는 계약 종료 후 1개월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못한 경우, 또는 계약 기간 중 경매나 공매가 실시되어 배당 후에도 보증금을 반환받지 못한 경우에 해당합니다.

보증사고 대응 절차는 6단계로 진행됩니다. 첫 번째는 계약 종료 준비로, 계약 만기 6개월 전부터 집주인에게 갱신 또는 종료 의사를 확인하고, 만기 2개월 전까지 갱신 거절 통보를 받아야 합니다. 두 번째는 계약 종료로, 계약 만료일이 도래하면 집주인에게 보증금 반환을 요청하고, 반환 불가 시 내용증명을 발송합니다. 세 번째는 임차권등기명령 신청으로, 계약 종료 후 1개월 이내에 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다.

임차권등기명령은 전세보증금을 반환받지 못한 임차인이 주택에 대한 권리를 공시하는 절차입니다. 법원에서 임차권등기명령 결정문을 받으면 등기소에 등기를 완료하고, 이후 다른 곳으로 전출해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 임차권등기명령 신청 시 필요한 서류는 신청서, 전세계약서 사본, 주민등록등본, 건물등기부등본, 확정일자 부여 증명서 등입니다. 신청 비용은 인지대와 송달료를 합쳐 약 5,000원이며, 보통 1~2주 내에 결정문이 발급됩니다.

네 번째는 보증이행청구로, 임차권등기명령 결정문을 받으면 즉시 보증기관에 보증이행청구를 신청합니다. 보증사고일로부터 2개월 이내에 청구해야 하므로, 시간을 낭비하지 말고 신속하게 진행해야 합니다. 청구 시 필요한 서류는 이행청구서, 전세계약서 사본, 주민등록등본, 임차권등기명령 결정문, 보증금 지급 증빙서류, 보증서 원본 등입니다. 온라인 또는 지점 방문으로 신청할 수 있으며, 온라인이 더 빠릅니다.

다섯 번째는 HUG의 보증이행 심사로, 보증기관이 제출된 서류를 검토하고 보증사고 여부를 확인합니다. 심사 기간은 보통 2~4주이며, 추가 서류 요청이 있을 수 있습니다. 심사 승인 후 HUG는 이행 예고 통지를 하고, 집주인에게 보증금 상환을 최종 요구합니다. 집주인이 여전히 상환하지 못하면 보증이행이 확정됩니다.

여섯 번째는 주택 명도와 대위변제금 수령으로, 임차인은 주택을 비우고 집주인에게 인도해야 HUG로부터 보증금을 수령할 수 있습니다. 명도 확인서를 작성하고, HUG가 지정한 계좌로 보증금이 입금됩니다. 보증금 수령 후 HUG는 집주인에게 구상권을 행사하며, 경매를 통해 비용을 회수합니다. 임차인은 더 이상 집주인과 직접 대면할 필요 없이 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.

보증사고 대응 단계	기한	필요 서류
계약 종료 준비	만기 6개월 전	내용증명
임차권등기명령 신청	계약 종료 후 1개월 이내	신청서, 계약서, 등본
보증이행청구	보증사고일로부터 2개월 이내	이행청구서, 결정문
주택 명도	이행 승인 후 즉시	명도 확인서

전세보증보험 자주 묻는 질문

전세보증보험과 관련해 가장 많이 묻는 질문들을 정리했습니다. 실제 계약 상황에서 헷갈리기 쉬운 부분들을 명확하게 정리하세요.

전입신고와 확정일자 중 어느 것을 먼저 해야 하나요?

순서는 상관없지만 같은 날 동시에 처리하는 것이 가장 안전합니다. 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 한 번에 처리할 수 있으므로, 계약 개시일 당일에 둘 다 완료하세요. 전입신고를 먼저 하고 확정일자를 나중에 받으면 그 사이에 다른 권리자가 우선변제권을 가져갈 수 있으므로 위험합니다.

계약 체결 후 언제까지 보증보험에 가입해야 하나요?

잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 계약 기간의 절반 이내에 신청해야 합니다. 2년 계약이라면 1년 이내, 1년 계약이라면 6개월 이내입니다. 이 기한을 넘기면 가입이 불가능하므로, 계약 후 최대한 빨리 신청하는 것이 좋습니다.

주거용 오피스텔도 전세보증보험 가입이 가능한가요?

가능합니다. 단, 계약서나 중개대상물 설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다. 주거용 표기가 없다면 관할 구청 건축과에서 오피스텔 확인서를 발급받아 제출해야 합니다. 업무용이나 상가용 오피스텔은 가입할 수 없습니다.

보증보험 가입 후 보증금이 증액되면 어떻게 하나요?

갱신 계약 시 보증금이 증액되면 증액분을 포함한 전체 보증금에 대해 보증 연장을 신청해야 합니다. 기존 보증이 자동으로 증액되지 않으므로, 반드시 갱신 계약 기간의 절반 이내에 보증 연장 신청을 해야 합니다.

집주인이 세금 체납 중이면 무조건 가입이 안 되나요?

네, 집주인이 국세나 지방세를 체납하고 있으면 전세보증보험 가입이 거절됩니다. 체납은 집주인의 재정 상태가 불안정하다는 신호이므로, 계약 전 집주인에게 체납 증명서를 요청하거나 중개사를 통해 사전 확인하는 것이 좋습니다.

보증사고 시 보증금을 전액 받을 수 있나요?

보증 가입 금액 범위 내에서 전액 받을 수 있습니다. 단, 보증금 전액이 아닌 일부만 가입한 경우 가입 금액만 받을 수 있으며, 나머지는 집주인에게 직접 청구해야 합니다. 따라서 보증금 전액을 가입하는 것이 안전합니다.

임차권등기명령을 받으면 다른 곳으로 이사 가도 되나요?

네, 임차권등기명령 등기를 완료하면 전출해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이는 임차권등기의 가장 큰 장점이며, 보증금을 받을 때까지 원래 주택에 계속 거주할 필요가 없습니다.

보증료는 나중에 환급받을 수 있나요?

계약 기간 중 중도 해지하거나 계약이 조기 종료되면 보증료 중 남은 기간에 해당하는 금액을 환급받을 수 있습니다. 환급 신청은 보증기관 홈페이지나 지점에서 가능하며, 신청 후 1~2주 내에 환급됩니다.

전세보증보험은 전세 계약 시 세입자를 보호하는 가장 확실한 안전장치입니다. 2025년 전세사기 피해가 급증하는 상황에서 보증보험 가입은 선택이 아닌 필수가 되었습니다. 보증금 한도, LTV, 확정일자, 전입신고, 등기 조회, 체납 확인 등 가입 요건을 1분 체크리스트로 미리 점검하고, 계약 후에는 잔금 지급일 당일 전입신고와 확정일자를 동시에 처리하세요. 계약 기간 절반 이내에 보증보험 신청을 완료하고, 갱신 시에도 보증 연장을 잊지 말아야 합니다. 만약 집주인이 보증금을 반환하지 못하는 보증사고가 발생하면 임차권등기명령을 신청하고, 2개월 이내에 보증이행청구를 해야 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다. 1분 체크리스트와 실전 동선을 활용해 지금 바로 전세보증보험 가입을 준비하세요. 보증사고 0%를 목표로 철저한 사전 점검이 내 보증금을 지키는 유일한 방법입니다.