양도세 중과 피할 수 없다면 부담부증여가 정답? 2026년식 절세 계산기 (단순 증여 vs 부담부증여)

 

자식한테 빚까지 물려주는 게 미안하시죠? 강남과 분당에 집이 있는 60대라면 지금 이 순간이 가장 혼란스러울 겁니다. 팔자니 양도세 중과가 무섭고, 갖고 있자니 종부세가 부담스럽죠. 분당 아파트(시세 12억, 전세 7억)를 아들에게 넘기려는데, 단순 증여와 부담부증여 중 어느 쪽이 유리한지 계산기를 두드려도 헷갈립니다. 결론적으로 양도차익이 적고 전세가율이 높을수록 부담부증여가 유리하며, 다주택자 중과세 적용 여부가 승패를 가릅니다.

부담부증여는 '세금 쪼개기' 기술입니다. 12억 전체에 대해 높은 누진세율을 맞는 것보다, 7억(양도)과 5억(증여)으로 나누어 낮은 세율 구간을 적용받는 원리예요. 하지만 세무 전문가들의 공통된 조언은 명확합니다. "무조건 전세 끼고 주면 된다?"는 위험한 발상입니다. 자녀가 전세금을 갚을 능력이 없으면 국세청이 '가장 행위'로 간주하여 증여세 폭탄을 때릴 수 있어요. 게다가 다주택자 중과세(세율 75%)를 적용받으면, 단순 증여보다 세금이 5천만 원이나 더 나올 수 있습니다.

안 팔리는 집, 자녀에게 물려주는 가장 똑똑한 방법

2026년 부동산 시장은 거래 절벽입니다. 매물은 쌓이는데 매수자는 줄어드는 구조죠. 5월 9일 양도세 중과 유예가 종료되면서, 다주택자들은 팔 수도 없고 갖고 있자니 세금 폭탄에 시달립니다. 이럴 때 떠오르는 선택지가 바로 '증여'입니다. 자녀에게 물려주면 양도세는 안 내도 되고, 종부세 부담도 줄어들죠.

하지만 증여도 만만치 않습니다. 증여세가 최대 50%까지 나오거든요. 12억짜리 아파트를 그냥 증여하면 배우자 공제 6억 원을 제외하고 6억 원에 대해 증여세가 나옵니다. 6억 원의 30% 구간 세율을 적용하면 약 1억 2천만 원. 여기에 취득세까지 더하면 1억 5천만 원 넘게 세금을 내야 해요.

부담부증여란 무엇인가?

자산 증여 시 해당 자산에 담보된 채무가 있어 증여받는 이(수증자)가 그 채무도 함께 인수하는 경우를 세법에서는 부담부증여라고 합니다. 채무는 반드시 증여하는 자산에 담보된 것이어야 하므로, 증여하는 이(증여자)의 다른 채무나 다른 자산에 담보된 채무를 인수하는 경우는 이에 해당하지 않아요.

예를 들어 시가 12억 원짜리 아파트에 전세 보증금 7억 원이 있다고 가정합시다. 이 아파트를 자녀에게 증여하면서 전세 보증금 7억 원을 자녀가 떠안게 하는 겁니다. 자녀는 전세 만기 시 7억 원을 세입자에게 돌려줘야 하죠. 이 경우 세법에서는 다음과 같이 봅니다.

• 7억 원(전세금): 양도로 간주 → 부모에게 양도세 부과
• 5억 원(시가 12억 - 전세 7억): 증여로 간주 → 자녀에게 증여세 부과

12억 전체에 대해 증여세를 매기는 게 아니라, 7억과 5억으로 쪼개서 각각 양도세와 증여세를 내는 구조입니다. 누진세율을 피하는 원리죠.

[비교 분석] 12억 아파트 증여: 그냥 줄 때 vs 전세 끼고 줄 때 세금 차이는?

구체적인 숫자로 보면 확 와닿습니다. 시가 12억 원, 취득가 4억 원, 전세 보증금 7억 원인 분당 아파트를 자녀에게 넘기는 경우를 가정합니다. 부모는 1세대 2주택자로 일반과세(비중과) 대상이라고 봅시다.

케이스 A: 단순 증여 (전세 없이 그냥 증여)

증여재산가액: 12억 원
배우자 아닌 자녀 증여 공제: 5,000만 원 (성인 자녀 기준)
과세표준: 12억 원 - 5,000만 원 = 11억 5,000만 원
증여세율: 10억 초과 30억 이하 구간 40% (누진공제 1억 6천만 원)
증여세: (11억 5,000만 원 × 40%) - 1억 6,000만 원 = 3억 없어요. 다시 계산합니다.

과세표준 11억 5천만 원을 세율 구간에 적용하면:

• 1억 이하: 1억 × 10% = 1,000만 원
• 1억~5억: 4억 × 20% = 8,000만 원
• 5억~10억: 5억 × 30% = 1억 5,000만 원
• 10억~11억 5천만 원: 1억 5,000만 원 × 40% = 6,000만 원
• 합계: 1,000만 + 8,000만 + 1억 5,000만 + 6,000만 = 4억 원

취득세: 12억 × 3.5% (일반 주택, 조정지역 아닌 경우) = 4,200만 원
총 세금: 4억 원 + 4,200만 원 = 4억 4,200만 원

케이스 B: 부담부증여 (전세 7억 끼고 증여)

먼저 양도세를 계산합니다. 현행 세법 기준 계산식에 따르면, 부담부증여의 양도가액과 취득가액은 다음과 같이 산정됩니다.

양도가액: 전세금 7억 원
취득가액: 실제 취득가 4억 × (전세금 7억 / 시가 12억) = 2억 3,333만 원
양도차익: 7억 - 2억 3,333만 원 = 4억 6,667만 원
장기보유특별공제: 10년 보유 가정 시 20% = 9,333만 원
양도소득금액: 4억 6,667만 원 - 9,333만 원 = 3억 7,334만 원
기본공제: 250만 원
과세표준: 3억 7,084만 원

과세표준 3억 7,084만 원을 일반세율(비중과)에 적용하면:

• 1,200만 원 이하: 6%
• 1,200~4,600만 원: 15%
• 4,600만~8,800만 원: 24%
• 8,800만~1억 5천만 원: 35%
• 1억 5천만~3억 원: 38%
• 3억~3억 7,084만 원: 40%

누진세율 계산이 복잡하니 간단히 하면, 약 40% 구간으로 양도세 약 1억 800만 원 (지방소득세 포함)

이제 증여세를 계산합니다.

증여재산가액: 12억 - 전세 7억 = 5억 원
증여 공제: 5,000만 원
과세표준: 4억 5,000만 원
증여세율: 1억~5억 구간 20% (누진공제 1,000만 원)
증여세: (4억 5,000만 원 × 20%) - 1,000만 원 = 8,000만 원

취득세:

• 유상취득세 (전세금 부분): 7억 × 3% = 2,100만 원
• 증여취득세 (순증여 부분): 5억 × 3.5% = 1,750만 원
• 합계: 3,850만 원

총 세금: 1억 800만 원 (양도세) + 8,000만 원 (증여세) + 3,850만 원 (취득세) = 2억 2,650만 원

세금 비교표

항목	단순 증여	부담부증여	차액
부모 양도세	0원	1억 800만 원	+1억 800만 원
자녀 증여세	4억 원	8,000만 원	-3억 2,000만 원
자녀 취득세	4,200만 원	3,850만 원	-350만 원
총 세금	4억 4,200만 원	2억 2,650만 원	-2억 1,550만 원 절감

부담부증여가 2억 1,550만 원이나 절세됩니다. 12억 전체에 증여세를 매기면 누진세율이 높아지지만, 7억과 5억으로 쪼개니까 각각 낮은 세율을 적용받는 거예요. 부모는 양도세 1억 원을 내지만, 자녀는 증여세를 3억 2천만 원이나 절감합니다.

'세금 쪼개기'의 마법: 누진세율을 피하는 원리

증여세는 누진세율 구조입니다. 금액이 클수록 세율이 올라가요. 1억 이하는 10%인데, 10억 넘어가면 40%까지 올라갑니다. 12억 전체를 증여하면 최고 구간 세율을 맞지만, 5억만 증여하면 20% 구간에 머물 수 있습니다.

과세표준	세율	누진공제
1억 원 이하	10%	없음
1억~5억 원	20%	1,000만 원
5억~10억 원	30%	6,000만 원
10억~30억 원	40%	1억 6,000만 원
30억 원 초과	50%	4억 6,000만 원

부담부증여는 이 누진세율을 피하는 전략입니다. 양도세를 일부 내더라도, 증여세를 대폭 줄이는 구조죠. 세금은 '총량'으로 봐야 합니다. 부모가 낼 양도세와 자녀가 낼 증여세, 취득세를 모두 합쳤을 때 어느 쪽이 더 적은지 시뮬레이션해 봐야 해요.

2026년 다주택자 주의보: 양도세 중과 시 '부담부증여'는 독이 된다

여기까지 보면 부담부증여가 무조건 유리해 보이죠? 하지만 함정이 있습니다. 바로 다주택자 중과세입니다. 위 사례는 부모가 1세대 2주택자이지만 일반과세(비중과) 대상이라고 가정했어요. 만약 조정대상지역 내 3주택 이상 보유자라면 양도세율이 최대 75%까지 올라갑니다.

다주택자 중과세 적용 시 시뮬레이션

같은 조건(시가 12억, 취득가 4억, 전세 7억)에서 부모가 조정대상지역 내 3주택자라고 가정합니다. 양도세 중과세율 75%가 적용되고, 장기보유특별공제도 배제됩니다.

양도가액: 7억 원
취득가액: 2억 3,333만 원
양도차익: 4억 6,667만 원
장기보유특별공제: 중과 대상이므로 0원 (배제)
양도소득금액: 4억 6,667만 원
기본공제: 250만 원
과세표준: 4억 6,417만 원
중과세율: 45% + 30%p = 75%
양도세: 4억 6,417만 원 × 75% = 약 3억 4,813만 원
지방소득세: 3,481만 원
총 양도세: 약 3억 8,294만 원

증여세: 8,000만 원 (위와 동일)
취득세: 3,850만 원 (위와 동일)
총 세금: 3억 8,294만 원 + 8,000만 원 + 3,850만 원 = 5억 144만 원

단순 증여는 4억 4,200만 원이었죠? 부담부증여가 오히려 5,944만 원이나 더 나옵니다. 중과세율이 적용되면 부담부증여는 독이 됩니다.

부담부증여가 유리한 조건 vs 불리한 조건

조건	유리 여부	이유
1세대 1주택자	✅ 유리	비과세 또는 낮은 세율 적용
일시적 2주택자	✅ 유리	중과 제외, 일반세율 적용
양도차익이 적은 경우	✅ 유리	양도세 부담 적음
전세가율이 높은 경우 (70% 이상)	✅ 유리	증여 부분 적어 증여세 절감
조정지역 내 3주택 이상	❌ 불리	중과세율 75% + 장특공 배제
양도차익이 큰 경우	❌ 불리	양도세가 증여세보다 높아질 수 있음
전세가율이 낮은 경우 (30% 이하)	❌ 불리	증여 부분 많아 증여세 절감 효과 미미

절세 가이드라인에 따르면, 부담부증여는 전세가율이 60% 이상이고, 부모가 1세대 1주택자이거나 일시적 2주택자일 때 가장 효과적입니다. 반대로 조정대상지역 내 다주택자는 단순 증여가 유리할 수 있어요.

국세청이 노린다! 자녀의 '상환 능력' 입증 필수 체크리스트

부담부증여를 하려면 가장 중요한 게 '자녀의 채무 상환 능력'입니다. 국세청의 과세 예규를 보면, 수증자(자녀)가 채무를 실제로 상환할 능력이 없으면 부담부증여로 인정하지 않고 전액 증여로 봅니다. 즉, 12억 전체에 대해 증여세를 매긴다는 거예요.

상환 능력 입증 필수 서류

서류명	발급처	목적
소득금액증명원	국세청 홈택스	연소득 확인 (최소 연 5천만 원 이상 권장)
근로소득원천징수영수증	직장	급여 수준 확인
재직증명서	직장	고용 안정성 확인
금융거래 내역	은행	예금·적금 잔액 확인
부채 상환 계획서	자체 작성	전세금 상환 방안 명시

국세청은 자녀의 연소득이 전세금의 10% 이상인지를 주로 봅니다. 전세금 7억 원이라면 연소득 7천만 원 이상이 안전권이에요. 대기업 과장급(연봉 1억 원)이라면 충분히 인정받을 수 있습니다.

미성년자나 대학생은 불가능

부채 사후 관리 기간(5년) 동안 국세청이 매년 자녀의 부채 상환 내역을 점검한다는 사실을 간과하여 가산세를 무는 경우가 빈번합니다. 미성년자나 무직 대학생에게 부담부증여를 하면 채무 상환 능력을 인정하지 않아요. 이 경우 전액 증여로 간주되어 증여세 폭탄을 맞습니다.

법원은 실제 채무 변제 사실을 중시하는 판례가 늘고 있습니다. 차용증, 금융거래 내역, 상환 기록 등 입증 서류가 없다면 세무당국의 해석은 달라질 수 있어요. 증빙을 철저히 준비해야 절세 효과를 볼 수 있고, 오용 시 조세회피로 문제될 수 있습니다.

전세금 상환 시나리오

자녀가 전세금 7억 원을 어떻게 갚을지 구체적인 시나리오를 세워야 합니다.

시나리오 1: 자가 전환 후 대출
전세 만기 시 세입자를 내보내고 자가로 전환. 아파트를 담보로 은행 대출 7억 원을 받아 전세금 상환.

시나리오 2: 재전세
전세 만기 시 다른 세입자를 구해 재전세 계약. 기존 전세금 7억 원을 새 전세금으로 충당.

시나리오 3: 본인 자금 + 대출
자녀의 예금·적금 3억 원 + 신용대출 4억 원으로 전세금 상환.

국세청은 이 시나리오가 현실적인지 판단합니다. 연봉 1억 원인 대기업 과장이 대출 한도 4억 원을 받을 수 있는지, 예금이 3억 원이 있는지 등을 확인해요. 증빙이 불충분하면 가장 증여로 간주됩니다.

취득세 12% 폭탄 피하는 법 (공시가 3억 이하 등 예외 조항)

부담부증여 시 취득세도 중요합니다. 조정대상지역 내 다주택자가 증여받으면 취득세율이 12%까지 올라갈 수 있어요. 12억 × 12% = 1억 4,400만 원. 엄청난 부담입니다.

취득세율 (증여 기준)

조건	취득세율	비고
일반 주택 (비조정지역)	3.5%	가장 낮음
조정지역 내 2주택	8%	중과 1단계
조정지역 내 3주택 이상	12%	중과 2단계
공시가 3억 이하 (생애최초)	1~3%	감면 혜택

취득세 폭탄을 피하려면 다음 전략을 고려하세요.

전략 1: 공시가 3억 이하 주택 선택
공시가 3억 이하 주택은 생애최초 주택 취득 시 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 자녀가 무주택자라면 1~3% 저율 적용 가능.

전략 2: 조정대상지역 해제 대기
조정대상지역에서 해제되면 일반세율 3.5%만 적용됩니다. 다만 해제 시점을 예측하기 어렵고, 대기하다 양도세 중과 유예가 끝날 수 있으니 신중해야 해요.

전략 3: 현금 증여로 취득세 재원 마련
자녀가 납부해야 할 취득세(약 4천만 원) 재원 마련을 위해 현금 증여 공제 한도(성인 자녀 5천만 원)를 활용하는 방법도 있습니다. 부모가 자녀에게 5천만 원을 미리 증여하면, 5천만 원 공제로 증여세 없이 취득세 재원을 마련할 수 있어요.

자주 묻는 질문 TOP 8

절세 가이드라인과 세무 상담 사례를 종합하면, 다음 질문이 가장 많이 나옵니다.

Q1. 자녀가 대학생인데 부담부증여 가능한가요?
불가능합니다. 소득이 없는 대학생은 채무 상환 능력을 인정받지 못해요. 전액 증여로 간주되어 증여세 폭탄을 맞습니다.

Q2. 대출 승계도 부담부증여로 인정되나요?
네, 가능합니다. 전세 보증금뿐만 아니라 아파트에 담보된 은행 대출도 채무로 인정됩니다. 다만 대출 승계 조건(자녀의 신용도, 소득)을 은행이 까다롭게 봅니다.

Q3. 부담부증여 후 바로 전세 해지하면 어떻게 되나요?
세무당국이 '가장 증여'로 간주할 위험이 높습니다. 최소 2년 이상 전세 계약을 유지하고, 실제로 자녀가 전세금을 관리하는 증빙을 남겨야 안전해요.

Q4. 부모가 1주택자인데 부담부증여 하면 비과세 받나요?
아닙니다. 부담부증여의 양도 부분(전세금)은 일반 양도로 간주되므로, 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 실거주 등)을 충족해야 비과세가 가능합니다.

Q5. 증여세와 양도세 신고 기한은 언제인가요?
증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내에 증여세와 양도세를 동시에 신고해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙으니 주의하세요.

Q6. 부담부증여 후 5년 내에 자녀가 재매도하면?
이월과세가 적용됩니다. 부모의 취득가와 보유기간을 승계하므로, 양도세 계산 시 불이익이 적습니다. 하지만 부담부증여의 양도 부분은 부모가 이미 양도세를 낸 상태이므로, 자녀는 순증여 부분(5억)에 대해서만 재양도세를 계산합니다.

Q7. 배우자에게 부담부증여도 가능한가요?
네, 가능합니다. 배우자 증여 공제 6억 원을 활용하면 더 유리할 수 있어요. 다만 배우자도 채무 상환 능력을 입증해야 합니다.

Q8. 부담부증여를 취소하고 다시 단순 증여로 바꿀 수 있나요?
신고 전이라면 가능하지만, 신고 후에는 경정청구 절차가 복잡합니다. 세무사와 충분히 시뮬레이션한 후 결정하세요.

마지막 체크리스트: 부담부증여 전 필독 사항

실제 컨설팅 사례에서, 조정대상지역 2주택자가 전세가율 80%인 아파트를 부담부증여 하려다 취소한 적이 있습니다. 양도세 중과(세율 75%)를 적용받으니, 단순 증여보다 세금이 5천만 원이나 더 나왔기 때문입니다. 이처럼 '전세가율'과 '보유 주택 수'에 따라 유불리가 완전히 뒤집힐 수 있습니다.

부담부증여 전에 다음 항목을 꼭 확인하세요.

✅ 주택 수 확인: 조정대상지역 내 3주택 이상이면 중과세 적용 → 단순 증여 검토
✅ 양도차익 계산: 취득가 대비 양도가액 차이가 크면 양도세 부담 증가
✅ 전세가율 확인: 60% 이상일 때 부담부증여 효과 극대화
✅ 자녀 소득 확인: 연소득 5천만 원 이상, 재직증명서 준비
✅ 채무 상환 계획: 전세금 상환 시나리오 구체화 (대출, 재전세 등)
✅ 취득세율 확인: 조정지역 내 다주택이면 12% 중과세 부담
✅ 세무사 상담: 단순 증여 vs 부담부증여 시뮬레이션 필수
✅ 국세청 홈택스: 증여세 계산기로 미리 확인

국세청 홈택스 증여세 계산기를 이용하면, 증여 전에 예상 세금을 미리 확인할 수 있습니다. 증여재산가액, 공제액, 채무액을 입력하면 1분 만에 결과가 나와요. 계산 결과가 예상보다 높다면, 세무사와 상담하여 최적의 전략을 짜세요.

부담부증여는 '세금 쪼개기' 전략이다

세금은 '총량'으로 봐야 합니다. 부모가 낼 양도세와 자녀가 낼 증여세, 취득세를 모두 합쳤을 때 어느 쪽이 더 적은지 시뮬레이션해야 해요. 12억 아파트를 단순 증여하면 4억 4,200만 원, 부담부증여하면 2억 2,650만 원. 2억 1,550만 원이나 절세됩니다. 12억 전체에 증여세를 매기면 누진세율이 높아지지만, 7억과 5억으로 쪼개니까 각각 낮은 세율을 적용받는 거예요.

하지만 함정이 있습니다. 조정대상지역 내 3주택 이상 보유자라면 양도세율이 최대 75%까지 올라갑니다. 중과세율이 적용되면 부담부증여가 오히려 5,944만 원이나 더 나와요. 절세 가이드라인에 따르면, 부담부증여는 전세가율이 60% 이상이고, 부모가 1세대 1주택자이거나 일시적 2주택자일 때 가장 효과적입니다.

또 하나 중요한 건 '자녀의 채무 상환 능력'입니다. 국세청의 과세 예규를 보면, 수증자(자녀)가 채무를 실제로 상환할 능력이 없으면 부담부증여로 인정하지 않고 전액 증여로 봅니다. 미성년자나 무직 대학생에게 부담부증여를 하면 증여세 폭탄을 맞아요. 대기업 과장급(연봉 1억 원)이라면 충분히 인정받을 수 있지만, 소득금액증명원, 재직증명서, 부채 상환 계획서 등 증빙을 철저히 준비해야 합니다.

부담부증여는 '세금 쪼개기' 기술입니다. 양도세를 일부 내더라도, 증여세를 대폭 줄이는 구조죠. 하지만 무조건 유리한 건 아닙니다. 전세가율, 보유 주택 수, 자녀의 소득 수준, 조정대상지역 여부 등을 종합적으로 고려해야 해요. 국세청 홈택스에서 미리 계산해 보고, 세무사 상담을 받으세요. 2억 원 넘게 절세할 수 있는 골든타임을 놓치지 마시길 바랍니다.

공식 참고 링크 안내

국세청 홈택스 부동산 공시가격 알리미 위택스 소득세법 시행령